Acheter ou louer à Lausanne en 2026: le calcul qui compte

CHF 11'600prix de référence au m²

2,81 %rendement brut de référence

3,5–5 %frais d’acquisition en Vaud

20 %fonds propres usuels

À Lausanne, le prix médian affiché pour l'immobilier résidentiel est d'environ CHF 11'600/m² selon Homegate, état au 31 octobre 2026. Homegate Pour un appartement de 70 m², cela représente un prix de référence d'environ CHF 812'000. À côté, le loyer médian demandé pour un 3 pièces dans notre échantillon est de CHF 2'200 par mois. La comparaison est tentante, mais elle ne suffit pas: acheter, c'est immobiliser des fonds propres, payer des frais, entretenir le bien et supporter le risque de taux.

Le rendement brut, premier calcul

Scénario de travail pour un 70 m² à CHF 11’600/m² et un loyer de CHF 1’900/mois.

Le rendement brut, puis les coûts

Avec un loyer de CHF 1'900 par mois, le revenu annuel brut est de CHF 22'800. Rapporté au prix de CHF 812'000, le rendement brut ressort à 2,81 %. C'est un rendement avant charges, avant impôts, avant vacance et avant entretien. Il ne dit rien de la rentabilité réelle.

Hypothèse	Montant
Surface de référence	70 m²
Prix au m²	CHF 11'600
Prix du bien	CHF 812'000
Loyer mensuel	CHF 1'900
Rendement brut	2,81 %
Intérêts à 2,0 %	CHF 16'240/an
Amortissement à 1,0 %	CHF 8'120/an
Entretien à 0,5 %	CHF 4'060/an
Solde avant impôt	CHF -5'620/an

Les hypothèses de taux, d'amortissement et d'entretien sont des scénarios de travail, pas des taux garantis. Un crédit immobilier suisse se compose généralement d'une hypothèque de premier rang et d'un amortissement indirect ou direct. Les frais d'acquisition (droits de mutation, notaire, registre foncier) représentent souvent 3,5 % à 5 % du prix dans le canton de Vaud.

Ce que disent les prix de vente

Dans le district de Lausanne, les prix des villas ont augmenté de +7,7 % en 2025 et ceux des appartements en PPE de +4,1 %, selon les indices Wüest Partner repris par la BCV. BCV / Wüest Partner La hausse est réelle, mais elle est plus modérée que celle des années précédentes. Le district reste l'un des plus chers du canton: les logements en propriété y sont rares, environ 25 % du total, et leurs prix dépassent de près de 30 % la moyenne cantonale.

Acheter ou louer: le calcul complet

La bonne question n'est pas "acheter est-il toujours mieux ?", mais "combien me coûte l'achat pendant combien d'années, et quel prix de revente est nécessaire pour retrouver mes fonds propres ?". Il faut intégrer:

Les fonds propres: 20 % du prix en général, plus les frais d'acquisition.
Le coût du crédit: intérêts, amortissement et éventuelle assurance.
Les charges: entretien, rénovations, charges de copropriété, impôts fonciers.
Le coût d'opportunité: ce que les fonds propres auraient rapporté ailleurs.
Le risque: taux, vacance, revente, travaux exceptionnels.

Sur un horizon court, les frais d'acquisition et les intérêts pèsent lourd. Sur un horizon long, la revente et la hausse des loyers peuvent compenser. La réponse dépend donc de votre horizon, de votre tolérance au risque et de votre capacité à immobiliser du capital.

Et la sous-location ?

La sous-location est un contrat distinct, souvent temporaire, encadré par le Code des obligations. Elle peut être une solution pour quelques mois, mais elle ne remplace pas un bail durable. Avant de signer, vérifiez l'accord écrit du bailleur, la durée, le loyer, les charges et l'état des lieux. Nidora référence les sous-locations lorsqu'elles sont publiées, mais ne les présente pas comme des baux ordinaires.

Notre verdict

À Lausanne, avec un prix de référence de CHF 11'600/m² et un loyer médian de CHF 2'200 pour un 3 pièces, le rendement brut est faible. Acheter se justifie surtout si vous pouvez rester longtemps, si vous avez des fonds propres solides et si le bien correspond à un usage personnel. Louer reste plus flexible et souvent moins coûteux à court terme. La décision doit se prendre sur un tableur, pas sur une intuition.

Méthode et limites. Échantillon Nidora: 2'012 annonces publiques collectées les 30 et 31 octobre 2026, dont 2'000 locations avec un prix exploitable. Après dédoublonnage, 1'286 logements uniques à Lausanne et 1'345 dans Lausanne et les communes proches. Les loyers sont des loyers demandés, pas des loyers moyens de baux existants. Les annonces sans prix, les parkings, bureaux et surfaces aberrantes sont exclus des médianes. Les données officielles sont citées séparément. Les données de base sont téléchargeables: échantillon CSV et agrégats JSON.

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Lausanne en 2026 ?

Homegate indique environ CHF 11'600/m² pour l'immobilier résidentiel à Lausanne, état au 31 octobre 2026. Ce prix est une référence de marché, pas une garantie pour un bien précis.

Quel rendement pour un appartement loué à Lausanne ?

Avec un loyer de CHF 1'900 par mois et un prix de CHF 812'000 pour 70 m², le rendement brut est d'environ 2,81 %. Il faut déduire les charges, impôts, vacances et entretien.

Acheter ou louer, que choisir ?

Cela dépend de votre horizon, de vos fonds propres et du risque. Sur un horizon court, les frais d'acquisition pèsent lourd. Sur un horizon long, l'arbitrage peut changer.

Les sous-locations sont-elles sûres ?

Une sous-location doit respecter le bail principal et obtenir l'accord du bailleur. Vérifiez toujours le contrat, la durée et l'état des lieux.